Informe ITE-IEE Desfavorable

Patologías más frecuentes en una ITE-IEE Desfavorable

Podemos establecer que las patologías y deficiencias más frecuentes en los bloques de viviendas en la Comunidad de Madrid son las siguientes:

  • Patologías en fachadas (exteriores y de patios)
  • Patologías en cubiertas (planas e inclinadas)
  • Patologías en la instalación de saneamiento y evacuación de aguas

 

También podemos encontrar patologías en estructuras y cimentaciones, así como en otras instalaciones del edificio, pero es menos frecuente, principalmente porque si hay un problema estructural o de cimentación, el propietario o la comunidad de propietarios habrá intervenido en el momento de descubrirlo, ya que se trataría de una deficiencia que pone en peligro a los vecinos.

Índice de contenidos

Patologías en fachadas exteriores y de patios

 

Los sistemas constructivos más comunes de los edificios que deben pasar la ITE-IEE son las fachadas de fábrica de ladrillo, cara vista o con revestimiento continuo, pudiendo ser de diferentes espesores (medio pie, un pie, …), disponer de cámara de aire, con o sin aislamiento térmico, y trasdosado de ladrillo/pladur con revestimiento de yeso/pintura.

Las patologías mecánicas más frecuentes son:

  • Grietas y fisuras en la cara exterior de la fachada
  • Abombamiento/desprendimiento de revestimiento continuo exterior
  • Desprendimientos de la cara exterior de los ladrillos
  • Grietas y fisuras en frentes de forjados, balcones, molduras y/o voladizos
  • Peligro de desprendimiento de chapados de fachada, terrazas o balcones

Y las patologías por humedad más frecuentes son:

  • Humedad por condensación en la cara interior de las fachadas
  • Humedad por filtración de agua de lluvia a través de la fachada
  • Humedad por capilaridad en las zonas más bajas de la fachada (en contacto con el terreno)

Estas deficiencias pueden aparecer en cualquier fachada, exterior o interior, resultando las zonas más problemáticas las plantas superiores, ya que sufren los agentes atmosféricos con mayor intensidad (lluvia, soleamiento, viento, …) y las plantas inferiores, que se encuentran en contacto con el terreno.

En artículos posteriores explicaremos las características de cada una de las deficiencias, sus posibles causas y las reparaciones que debemos ejecutar.

 

Patologías en cubiertas planas e inclinadas

 

Las deficiencias principales en las cubiertas son las procedentes de las filtraciones de agua. Al ser el elemento que protege a la edificación de la lluvia, es el que requiere más atención y mantenimiento para asegurar su correcto funcionamiento.

En las cubiertas inclinadas podemos encontrar igualmente deficiencias por rotura de tejas, desplazamientos o caída de estas, presencia de vegetación, rotura de canalones, aleros y elementos de soporte de estos, …

Y en las cubiertas planas, principalmente encontraremos problemas en los sumideros, ya que pueden encontrarse atascados o sin conexión y estanqueidad suficiente, y en la tela impermeabilizante, ya que tiene un periodo de garantía y de funcionamiento, a partir del cual comienzan a sufrir fisuras, roturas y/o desgaste que deriva en posteriores filtraciones.

 

Patologías en la instalación de saneamiento y evacuación de agua 

La instalación de saneamiento y evacuación de agua está formada por todas las tuberías y canalizaciones que evacúan el agua de lluvia y de los baños y cocinas de las viviendas y locales que forman el edificio.

Se trata de los canalones, bajantes (vistas u ocultas), colectores, arquetas, pozos, sumideros, … hasta llegar a la conexión con la red municipal.

Las patologías más comunes aparecen en los elementos ocultos, y se muestran como filtraciones o deficiencias en pinturas de paredes y techos, y pueden ser temporales (dependiendo de la lluvia o del uso de las cocinas y baños).

Cuando el problema se encuentra en las bajantes verticales, es más sencillo de solucionar porque la deficiencia aparece cerca del origen del problema, con lo que podemos abrir la zona afectada hasta encontrar el punto de fuga y repararlo, pudiendo sustituir algún elemento de la instalación para conseguirlo.

Resulta más complejo cuando las deficiencias se encuentran en las canalizaciones y elementos enterrados bajo el edificio. Si la deficiencia está muy acotada podemos abrir para reparar puntualmente, pero si las deficiencias aparecen en zonas distantes es necesario comenzar el trabajo con una inspección mediante cámara de TV. De esta manera se podrá conocer el estado de las tuberías, pozos y arquetas y poder trabajar solo en las zonas afectadas, sin gastar dinero en trabajos innecesarios.

Hay que resaltar que es muy importante vigilar el estado de la instalación de saneamiento, ya que todas las filtraciones de agua que se producen a lo largo del tiempo pueden dañar la estructura del edificio (si es metálica aún más) o modificar el terreno en el que se apoya la cimentación, produciendo mayores deficiencias y que requieran una inversión importante para ser reparadas.

En artículos posteriores explicaremos estas patologías comunes y como se puede realizar un mantenimiento y revisión periódico del edificio para que no se produzcan deficiencias que requieran de una inversión importante posteriormente.

Comment (1)

  1. Lo que tienes que saber sobre ITE-IEE Madrid 2021
    13/04/2021

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