Intervención en locales con fachada protegida

Tipos de protección

Como se ha comentado en posts anteriores  existen 3 niveles de protección. Dentro de estos, las fachadas protegidas se encuentran dentro del nivel 3, como protección que no afecta a la totalidad del edificio, si no a determinados valores o elementos del mismo. Se subdivide en dos grados: parcial y ambiental.

Intervenciones en locales que afecten a la fachada

Dentro de todas las posibles intervenciones en locales, son muy comunes los cambios de uso, bien sean cambios de uso de local a vivienda o implantaciones de actividad diferente a la existente en ese local.

En todos ellos ese nuevo uso suele requerir cambios en la fachada, en sus ventanas, en su acabado, etc. Estas intervenciones en fachada están limitadas siguiendo unos criterios establecidos para los locales con fachada protegida. Estos criterios prevalecen la imitación y el respeto a los elementos previos existentes.

Normativa y ámbito de aplicación

En primer lugar, la normativa que categoriza los niveles de protección de los edificios del municipio de Madrid es el Plan General de Ordenación Urbana (Última versión).
Por otro lado, en función del área y del tipo de edificación, existen dos Comisiones de Patrimonio:

1. CLPH – Comisión Local de Patrimonio Histórico (Criterios Técnicos Generales de la Comisión Local de Patrimonio Histórico en el Municipio de Madrid. – Portal de Transparencia), que se encarga de:
   • Inmuebles de la Cerca y Arrabal de Felipe II
   • Bienes de Interés Cultural (BIC) y Bienes de Interés Patrimonial (BIP),
   • Edificios con categoría de Monumento o Jardín Histórico
   • Otros BIP de Patrimonio de la CAM como palacios, torreones, edificios, jardines, etc.

    

2. CPPHAN – Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (Criterios Generales de la CPPHAN – SEDE ELECTRÓNICA), que se encarga de:
   • APE 00.01 Centro Histórico
   • APEs de cascos históricos periféricos
   • APEs de colonias históricas o inmuebles catalogados fuera de estos ámbitos
   • Edificios catalogados que no sean ámbito de la CLPH
   • Entornos BIC que tengan un Plan Especial de Protección desarrollado

Criterios de las comisiones de patrimonio

Los criterios de las dos comisiones de patrimonio mencionadas previamente que afectan a las fachadas y debemos tener en cuenta a la hora de intervenir en un local, son los siguientes:

1. 1. 1. Acabado de las fachadas:
         • Las reparaciones que afecten al revestimiento deberán seguir diferentes criterios en función de si se trata de revocos, enfoscados o ladrillos caravista.
         • Los colores deberán ser iguales a los originales o a los dominantes en la zona. El color de las medianeras será el original o en colores claros.
         • Se podrá valorar la instalación de SATE en revestimientos continuos que no posean molduras, o en edificios de acabado de ladrillo visto mediante un acabado en color similar al ladrillo o en armonía con edificaciones cercanas con revestimiento continuo.
         • Los patios de restauración obligatoria deberán seguir las condiciones establecidas para el resto de las fachadas.

          

      2. Diseño de los huecos:
         • Cuando se realice un cambio de actividad y un acondicionamiento en un local, se deberán recuperar los huecos originales de la fachada del local siguiendo los planos originales que se puedan encontrar en el Archivo de la Villa.
         • En los locales en plantas bajas se admiten carpinterías en materiales, diseño y colores diferentes a los de las plantas superiores. Como criterio general, las carpinterías de las plantas bajas se harán en colores gris oscuro o negro, en acabado mate.
         • Las carpinterías deberán retranquearse respecto al plano de fachada igual que en origen, o bien 15 cm para los edificios de catalogación ambiental y 25 cm para el resto.
         • Los dinteles de los huecos de las plantas bajas deberán igualarse en altura, salvo que los planos del Archivo de la Villa demuestren lo contrario.
         • No se admiten capialzados al exterior ni instalación de persianas enrollables, salvo para los cierres de locales, cuando no sea posible su instalación en el interior, con un retranqueo mínimo de 15 cm y una altura máxima de 30 cm.
         • Estos cierres deberán ser en acero lacado de calado vertical, mediante barras horizontales separadas o chapa perforada.

    

   1. Instalación de baños, cocinas e instalaciones:
2. • Solo se admitirán la instalación de baños y cocinas que den a vía pública si se acredita que esa era su ubicación original.
   • No se permiten salidas de humos, ventilación, calderas o instalaciones que distorsionen las fachadas originales.
   • No se admitirán las instalaciones de climatización en los patios salvo que no estén protegidos.

Proceso para la obtención de licencia

De cara a obtener el título habilitante (licencia) para las obras en locales con fachadas protegidas el proceso se dilata en el tiempo de manera considerablemente superior respecto a los edificios no protegidos. Esto se debe a que en muchas ocasiones es necesario solicitar los planos originales al Archivo de la Villa y esto puede tardar varios meses. Una vez conocidos los planos originales y presentado el Proyecto técnico, este deber presentarse ante la Comisión de Patrimonio correspondiente.

Relación con el Proyecto de Conjunto de fachada

Dentro de estas intervenciones entra en juego el Proyecto de Conjunto de Fachada que comentábamos en post anteriores ya que existen algunas actuaciones como la modificación del despiece de carpinterías o la instalación de ciertas instalaciones en fachadas que deberán contar con un Proyecto de Conjunto aprobado por la Comunidad de Propietarios.

Conclusiones

Tras lo expuesto previamente se deduce que para acometer obras en locales con fachada protegida es necesario un conocimiento pormenorizado de la normativa y de las limitaciones que establece la misma, así como del proceso administrativo necesario para obtener la licencia. Siendo conscientes en todo momento de que se trata de proceso largos y tediosos.