Novedades en los cambios de uso a vivienda en Madrid
Desde hace años es habitual encontrar locales que han sido reformados a vivienda. Sin embargo, es necesario que estas nuevas viviendas tengan unas condiciones mínimas de habitabilidad.
Para ello, el Ayuntamiento de Madrid el 16 de agosto de 2021 publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el Avance de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana Madrid.
Esta modificación busca mejorar la sostenibilidad de la ciudad, accesibilidad, eficiencia energética, calidad de las viviendas, y para ello recoge multitud de propuestas; entre ellas las propuestas nº9 y nº10 definen las condiciones de vivienda mínima y de cambio de uso de local a vivienda.
Tabla de contenidos
Condiciones de vivienda mínima
Para garantizar la habitabilidad de estas nuevas viviendas se han definido una serie de condiciones de salubridad, ventilación, iluminación y dimensiones mínimas de cada estancia. Los cambios más significativos respecto a la normativa anterior del PGOU de 1997 son los siguientes:
Aumenta la superficie mínima de 38 a 40m² y se elimina la posibilidad de construir estudios-apartamentos de 25m², no se incluyen espacios con altura inferior a 2,20m ni terrazas, balcones, tendederos…
Con excepción del baño, se admiten viviendas diáfanas sin compartimentación.
El tendedero pasa a ser una pieza obligatoria en la vivienda, pudiendo integrarse en la cocina.
Los trasteros en planta baja no computan edificabilidad.
La altura mínima de piso es de 2,50m salvo en la cocina y espacios no habitables donde es de 2,20m.
Se definen las dimensiones mínimas de las estancias; también establecen una superficie mínima de cada estancia y el diámetro mínimo del círculo que debe poder inscribirse en cada una:
a. Estancia-comedor: 14 m², círculo Φ 3 m.
b. Cocina: 7 m², círculo Φ 1.6 m.
c. Estancia comedor-cocina: 21 m², círculo de Φ 3 m.
d. Dormitorio 1: 12 m², círculo Φ 2,7 m.
e. Dormitorios adicionales: 7 m², círculo Φ 2 m.
f. Baño1: 3 m², ducha/bañera, inodoro y lavabo.
g. Pasillo: 90 cm ancho.
En el resto de las condiciones de salubridad, ventilación, iluminación, accesibilidad y seguridad se debe cumplir con lo especificado en el CTE y sus respectivos documentos.
Condiciones para transformar locales en viviendas
Los locales que sean aptos para ser transformados en viviendas deberán cumplir con los requisitos de vivienda mínima.
Para que un local se pueda convertir en vivienda debe cumplir una serie de condiciones que también quedan recogidas en este avance:
El uso del edificio debe ser de uso residencial según la norma zonal y no debe existir protección de patrimonio que lo impida.
El local debe estar en planta baja o en planta de piso.
El local no podrá tener ninguna estancia por debajo del nivel del suelo.
Aquellos locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo construido, según la norma zonal 4, no podrán ser transformados, salvo que se demuela el exceso de fondo edificado.
Los edificios en situación de fuera de ordenación se podrán transformar en vivienda.
Aunque a fecha de agosto de 2023 no está todavía aprobado, todo indica que en breve estará vigente y aunque estas nuevas normas limitan más este tipo de reformas, garantizan viviendas de mayor calidad.
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